2021年北京楼市大概率上涨,也大概率被调控

时间:2021-10-21 18:16来源:最新国产精品合 点击:

市场预测是每年房地产媒体特别热衷的一个节目。

所以我会写下来。

目前北京二手房市场是很多板块的房子挂牌价格已经很高了。

以学区为首的高质量住房很少出货。

此外,99%关于房价的讨论文章都表明,每年的房价都会上涨。

似乎市场躁动,舆论一边倒,看涨。

但我总觉得不是那么乐观。

不出意外,2021年房价大概率上涨,大概率被调控。

01

单纯的讨论涨跌是没有效果的,不仅是浪费时间,对于真正的实践也是没有意义的。

你必须清楚什么是房价的有效参考指数。

(来源:http://jitaofang.com,仅供参考)

以上是2020年3月17日至年底北京二手房均价走势图。

北京楼市的第一个有效参考指标是17年3月的价格,这是北京建业历史上的最高点。

从17年3月开始,北京铁塔一直在走下坡路。无论是其他城市的六区,如东西城,还是房山、门头沟,都经历了不同程度的衰落。

下降幅度在10%-20%左右。

目前大部分板块已经走出最深的山谷,开始缓慢上升。但对于80%以上的房子来说,价格还没有超过3月17日的最高点。

看第二个参考指示器。也是一线城市、深圳、上海、北京的对比。

在北京楼市走下坡路的时候,深圳和上海的市场情况如何?

随便翻翻去年的深圳楼市新闻。标题中的关键词是:

几乎每个月,深圳都有一个地方上热搜头条:每日光盘,万人摇。去年下半年,上海也是以浦东前滩、张江、唐镇为首,多数都有不同程度的上涨。一线城市的房价与M2息息相关。当M2在2020年回到两位数时,资金将被释放,沪深两市的通胀将会上升。只有北京是个好孩子。被严格的管制政策压制。如果你不了解以上情况,别人告诉你2021年北京楼市会上涨,你可能很难接受。但你了解大体情况,心中有参考,那么换个说法——从17年到2020年,北京楼市4年没怎么涨,反正明年还会涨。你更容易接受吗?2021年北京楼市上涨是合理的,与其说是上涨,不如说是被打压后的价值恢复。

这样看来,北京楼市应该很乐观。

相反,2021年的楼市可能会非常棘手。

02

如果你经历过一个完整的楼市上升-调控-下跌周期。你会知道房价不会慢慢上涨。一旦上升,就不容易控制。

房价牵动着无数人的神经。

刚开始涨一点,中介容易吹风,然后媒体容易跟风,卖家抬高挂牌价格,买家紧张。

一紧张,买的越多,买的越多,涨的越多,于是就陷入了一个非理性群体的怪圈。

在2021年的北京大厦中,小阳春效应引发的“共振”将叠加。

每年3-5月是北京二手房交易的高点(2020年由于疫情原因,交易高点被推迟到5月)。如果没有特殊情况,年内大部分加价都会在这个阶段完成。

今年小洋春在恢复北京大厦价值的前提下,增速和成交量较高的概率较大,将超过之前的18年、19年和20年。

那么问题来了。

我们知道这件事。男人会不知道吗?先生们知道我们知道,但大多数人还不知道。先生们知道我们知道。

猜猜先生们会怎么做?

房价涨幅很容易猜测,但大师的调控策略确实决定了2021年楼市的最终走势。

有人会说,你看,某个城市也受到了调控,但是房价还在涨。

这种说法真的不理解北京的特殊性:

不管哪个孩子感冒,北京总是吃一些药。

作为全国楼市的风向标和政策最严的城市,北京房价走势实际上是对是否坚决执行不炒房不炒住政策的表态。

一旦楼市过热,必然会受到调控。

正因如此,如果你在3月到5月买房,你很可能会踩上今年楼市的最高点。

如果卖家报价过高,甚至暴涨,价格远超17年3月最高价,那就尽量理性,不要盲目买入。

也可以选择等到6、7、8月份楼市平静下来,再慢慢看房。

03

因为调控,楼市会出现明显的价格分化。

以便让小白知道哪些行业会崛起,以及背后的逻辑。

我是来给房地产市场做一个极简模型的。

我们假设北京楼市的总供应量是10套房。

300万套,500万套,200万套。

假设北京楼市有10个买家。不同的预算对应不同的房子。

图片:

那么供需平等,价格稳定。

现在,第11个买家来了。

这个人在过去两年里发了一笔横财。他打算用这笔钱买一栋房子。

这笔钱是怎么来的?

可能是因为疫情的原因,他的行业利润增加了,比如新能源汽车、在线教育、生物医药等。可能是炒股,他买的龙鱼和茅台都大涨。他在深圳和上海买的房子,更有可能是涨了之后再卖。

总之,M2被送走了,钱开始快速流入他的口袋。

他想买一栋房子。可以以公司或员工的名义购买。

他不受贷款限制,有足够的财力直接全额还款。对他的监管限制相对较小。

他想在北京买房,800万套,两套。

那么,这个时候,800万2套房子对应3个买家。一个是超级有钱的买家。

八百万的房子,即将上涨。

所以2021年最容易上涨的房子是豪宅和改善房。总价至少800万。

我们来谈谈500万买家。

这群人是北京大厦的主力军。也是受限制贷款政策限制最大的群体。

当500万套房子的卖家发现,800多万套房子开始上涨。他有点慌了。

因为他卖了房子换成了800万。以至于我不得不提高自己房子的价格。

但他对应的500万买家和800万买家有本质区别。

800万买房人,有足够的财力,可以全款买房,也更容易接受房价的上涨。

500万购房者,其中相当一部分依赖贷款,工资有限,如果房价上涨,他们可能负担不起。

大家可以猜一猜,500万元5套房子买卖双方博弈的最终结果是什么?

我想可能是:

最后有3套涨价。一套以低价出售。一套没卖出去。

一旦房价上涨,总会有卖家出价非常高,故意隐瞒自己的报价。所以一套都没卖出去。

其实市场上只有四套房子,五个人抢。

细分来看,有4套房子,其中3套在地铁附近,有教育设施,房龄很新,1套老旧,伤势严重。

五个人倾向于买那三套好的,重伤的就忽略了。

3套好的卖高价,1套重伤的卖低价。

以上是我的推演逻辑。

如果不出意外的话,郊区地段500多万套高品质的房子将会拔地而起。而远郊和有重伤的一些房子会降价出售。

最后说说300万的房子。

事实上,由于贷款限制的影响,资金转移到500万的范围受到了限制,所以300万的房子整体价格没有太大变化。

04

综上所述,我对2021年北京楼市的看法:

1、会上涨,也会控制,从而形成价格分化。

2.全款买房的人对调控的影响最弱,所以豪宅市场还是会涨,总价800万以上的房子也容易涨。如果你乐观一点,回到17年来的最高价不成问题。

增长10-20%。

这部分房子往往是东西海的学区,也有上地-Xi的二七、望京、西北望望、李泽、万柳、中关村的房子。

3.对于新需求和新变化的群体,总预算约为500万元。作为北京塔的主力,受调控影响最大。优质住房将上涨,而遭受重创的住房价格将下跌。

购买优质房:靠近地铁,有学校,有新的好的房产。

避免硬伤房:非学区老小,远郊大,无电梯顶楼,一楼遮挡视野,商住两用房。

可以关注以新房为主的刚改路段,如古城、西居、草桥、亦庄、西三七、清河、新北苑、东坝、朝清、常颖等。

4.300-400万买家完全不用恐慌。(学区内车库、市六区车库除外)

大部分板块位于远郊,尤其是2021年房山官道和马顺义坡。多挑多看。

最后,我想对过去的2020年说:

去找你的医学博士。

我希望在2021年,我们都能幸福、平安、顺利。

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